Н.А.Кричевский

доктор экономических наук, профессор

 

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ СУБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНОЙ ИПОТЕКИ: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ

В конце 2004 г. Государственной Думой РФ был принят пакет законопроектов, направленных на развитие жилищной ипотеки в стране. Одними из многих положительных аспектов принятых законов стали вступившие в силу с  2005 г. изменения в Налоговом кодексе Российской Федерации (далее - НК РФ), касающиеся операций с недвижимостью, призванные оказать позитивное воздействие на решение жилищной проблемы.

Перечислим основные:

1. Введена в действие гл. 25.3 НК РФ «Государственная пошлина», устанавливающая новые государственные пошлины, в том числе за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 333.33 НК РФ). Государственная пошлина уплачивается в следующих размерах (для физических лиц):

• за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества - 500 рублей;
• за внесение изменений в записи ЕГРП - 100 рублей;
• за государственную регистрацию договора об ипотеке - 500 рублей;
• за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке - 100 рублей, в случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим и юридическим лицом, государственная пошлина взимается в размере, установленном для физических лиц;
• за государственную регистрацию смены залогодержателя по договору об ипотеке, в том числе при уступке прав требования - 500 рублей;
• за государственную регистрацию смены владельца закладной, в том числе при уступке прав требования - 100 рублей;
• за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке - 100 рублей.

Государственная пошлина не уплачивается (ст. 333.35 НК РФ):

• за государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона;
• за государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной.

2. Внесен ряд изменений в гл. 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц». Согласно новой редакции ст. 220 НК РФ налоговый вычет в полном объеме предоставляется при продаже недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика не менее 3 лет (ранее - не менее 5 лет). При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет, вычет предоставляется в сумме до 1 млн. рублей (ранее налоговый вычет предоставлялся при нахождении недвижимости в собственности менее 5 лет). С 2005 г. имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при условии подтверждения права налогоплательщика на вычет налоговым органом (ранее - по окончании налогового периода). Кроме того, в настоящее время налоговый вычет предоставляется в сумме, направленной на погашение процентов не только по ипотечным кредитам, но и по целевым займам, фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо на приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры (ранее - только по ипотечным кредитам).

3. Существенной является поправка в ст. 224 НК РФ «Налоговые ставки», в соответствии с которой доходы в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование целевыми ипотечными займами (кредитами) облагаются по ставке 13% (ранее - 35%). Если до этого налоговая ставка по доходам от облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия составляла 24%, то в настоящее время налоговая ставка установлена в размере 9%по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1.01.07 г., и по доходам по ипотечным сертификатам участия, выданным до 1.01.07 г. Налоговая ставка  по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным после 1.01.07 г., а также по доходам по ипотечным сертификатам участия, выданным после 1.01.07 г., установлена в размере 15%.

4. Если ранее согласно ст. 251 НК РФ «Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы» прибыль ипотечного агента облагалась налогом по ставке 24%, то с 2005 г. прибыль, полученная от уставной деятельности агента, которой может быть только приобретение требований, обеспеченных ипотекой, и (или) закладных (ст.8 Федерального закона от 11.11.03 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»), не подлежит налогообложению.

5. Важным для организаций, участвующих в строительстве жилья и проведении сделок с ним, является поправка в ст. 149 НК РФ «Налог на добавленную стоимость», по которой операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир, освобождаются от налога не добавленную стоимость.  

Вместе с тем, в НК РФ остается ряд спорных моментов, которые, по нашему мнению, тормозят процессы развития жилищной ипотеки в стране.

 

Налогообложение физических лиц

В этом сегменте базовым является налог на доходы физических лиц. В соответствии со ст. 220 НК РФ при расчете налоговой базы из доходов налогоплательщика могут быть произведены имущественные налоговые вычеты. Налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных вычетов, связанных с проведением операций с недвижимостью:

• суммы, полученные в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир и земельных участков, находившихся в собственности (долевой собственности) менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. рублей. При продаже жилых домов, квартир и земельных участков, находившихся в собственности три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, фактически полученной налогоплательщиком;
• суммы, израсходованные на новое строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли в них в размере фактически произведенных расходов, а также суммы, направленные на погашение целевых займов или кредитов, полученных от кредитных и иных организаций, и фактически израсходованные на новое строительство или приобретение жилья в пределах 1 млн. руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Если оплата расходов на приобретение либо строительства жилья производится за счет средств работодателя (коммерческий кредит или рассрочка) налоговый вычет не применяется.

На развитие жилищной ипотеки могли бы оказать положительное влияние следующие изменения в системе имущественных налоговых вычетов:

1. Снятие ограничения на сумму вычета при приобретении либо строительстве жилья. Как известно, средняя стоимость квадратного метра продаваемого жилья в России составляла в 2004 г. 20 тыс. рублей. Суммы, на которую предоставляется налоговый вычет (1 млн. рублей), будет недостаточно для приобретения жилья семье даже из 3 человек, так как в настоящее время социальный размер жилья, определенный Федеральной программой «Жилище» составляет 18 кв. метров на человека. В улучшении жилищных условий нуждаются в первую очередь молодые семьи, поэтому внесение данного изменения могло бы помимо развития ипотеки способствовать улучшению демографической ситуации в России.

Частично решить эту проблему могли бы органы законодательной и исполнительной власти субъектов РФ, которые при разработке региональных жилищных программ могли бы самостоятельно установить величину имущественного налогового вычета при приобретении или строительстве жилья в виде льготы по налогу на доходы, так как согласно п.2 ст.55 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее БК РФ) налог на доходы физических лиц в размере 70% поступает в бюджеты субъектов Федерации. 

Кроме того, при снятии ограничения в 1 млн. рублей субъекты сделок с недвижимостью смогут указывать в договорах купли-продажи полную стоимость жилья, что, с одной стороны, увеличит поступления в бюджет в виде налога на имущество, а с другой стороны, уменьшит криминальную составляющую риэлтерского бизнеса.   

2. На развитие жилищной ипотеки могло бы положительно отразиться внесение поправки в НК РФ в части предоставления имущественного налогового вычета не только при целевом кредитовании налогоплательщика через кредитную и иную организацию, но и при коммерческом кредитовании на приобретение жилья работника работодателем. В настоящее время при предоставлении рассрочки имущественный налоговый вычет не предоставляется.

В п.1 ст.220 НК РФ значится фраза «в сумме, направленной на погашений процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации», однако далее четко определяется, что «имущественный налоговый вычет... не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей». Данное ограничение не коррелирует со ст. 823 ГК РФ «Коммерческий кредит», где предусматривается «предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг».

Внесение данного изменения в НК РФ могло бы повысить заинтересованность и работников, и работодателей в проведении операций с жилой недвижимостью, а также способствовать повышению кадрового потенциала предприятий.

3. Существующий порядок определения налоговой базы при получении доходов в виде материальной выгоды (ст. 212 НК РФ) также требует уточнения. Согласно п.1 доходом налогоплательщика в виде материальной выгоды является выгода, полученная от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами организаций или индивидуальных предпринимателей. Пункт 2 той же статьи гласит, что материальной выгодой признается превышение суммы процентов за пользование заемными средствами в рублях РФ, равной трем четвертям ставки рефинансирования ЦБ, над суммой процентов по договору. Материальной выгодой при кредитовании в валюте признается превышение суммы процентов за кредит, исходя из 9% годовых, над суммой процентов по договору.

На развитие жилищной ипотеки могло бы благоприятно сказаться нераспространение этих условий на ипотечное жилищное кредитование, причем как при банковском, так и при коммерческом кредите (рассрочке). Налогообложение материальной выгоды вследствие получения льготных ипотечных кредитов по этим ставкам снижает эффективность любых мероприятий по снижению платы за ипотечный жилищный кредит. Возникает дилемма: или органам федеральной и региональной государственной власти компенсировать налог на материальную выгоду, или заемщику производить дополнительные траты в виде уплаты налога на материальную выгоду от экономии на процентах.

4. В соответствии с п.4 ст. 224 НК РФ (данный пункт касается в том числе участников долевого строительства, пайщиков стройсберкасс и жилищно-накопительных кооперативов) налоговая ставка на доходы в виде дивидендов от долевого участия в деятельности организации составляет 9%, даже если полученные доходы реинвестируются в жилищное строительство. В связи с этим выглядит логичным внесение уточнения, по которому доходы, реинвестированные исключительно в дальнейшее развитие жилищного строительства, исключались бы из налогооблагаемой базы.

 

Налогообложение организаций при проведении операций с недвижимостью

После корректировки налогообложения добавленной стоимости, основные нерешенные проблемы связаны, на наш взгляд, с налогом на имущество организаций и земельным налогом.

1. Налог на имущество организаций. В соответствии с гл. 30 НК РФ «Налог на имущество организаций» налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества с учетом амортизации, а налоговая ставка устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не выше 2,2%. Пункт 2 ст. 380 НК РФ допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков и (или) имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Жилищная ипотека могла бы развиваться более эффективно в случае дополнения перечня субъектов, освобождающихся от налогообложения (ст. 381 НК РФ) организациями, созданными исключительно с целью жилищного строительства (к таким можно отнести строительно-сберегательные кассы, жилищно-накопительные кооперативы,  ипотечные компании и другие).

В соответствии со ст. 56 БК РФ налог на имущество организаций перечисляется полностью в бюджет субъекта Российской Федерации, поэтому органы региональной законодательной власти вправе установить дифференцированные ставки по налогу на имущество для организаций, участвующих в региональных программах жилищной ипотеки.

2. Земельный налог. Согласно гл. 31 НК РФ «Земельный налог» налоговые ставки устанавливается НК РФ и представительными органами муниципальных образований в пределах ставок, содержащихся в ст. 394 НК РФ. Земельный налог с земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса не может превышать 0,3%. Вся сумма земельного налога поступает в бюджеты поселений, муниципальных районов и городских округов.

В соответствии с п.15 ст. 396 НК РФ в отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Более логичным было бы решение о взимании земельного налога в двойном размере по истечению трехлетнего срока вплоть до государственной регистрации прав, а в процессе строительства облагать налогом по базовой ставке. Не секрет, что уплаченный в первые три года в двойном размере земельный налог в дальнейшем включается в себестоимость жилья.

 

Налогообложение операций с ипотечными ценными бумагами

Отдельного рассмотрения заслуживает налогообложение доходов, полученных по операциям с закладными и финансовыми инструментами срочных сделок, базисным активом по которым выступают ценные бумаги, эмитируемые на основе закладных.

Под финансовыми инструментами срочных сделок (ФИСС) при налогообложении доходов от проведения операция с ними понимаются фьючерсные и опционные биржевые сделки (п.2 ст.214.1 НК РФ). При определении налоговой базы по доходам с операциями с ценными бумагами учитываются доходы, полученные от купли-продажи ценных бумаг, как обращающихся, так и не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг.

В соответствии с п.3 ст.214.1 НК РФ доход (убыток) по операциям купли-продажи ценных бумаг определяется как сумма доходов по совокупности сделок с ценными бумагами соответствующей категории, совершенных в течение налогового периода за вычетом суммы убытков, при этом доход уменьшается на сумму процентов, уплаченных за пользование денежными средствами для совершения сделки купли-продажи ценных бумаг. Если другие расходы (на хранение, приобретение, реализацию ценных бумаг) не могут быть подтверждены документально, налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом согласно ст.220 НК РФ.

Рассмотрим ситуацию, когда будущий покупатель недвижимости приобретает региональные ипотечные облигации, накапливая таким образом квадратные метры будущего жилья. Данные ценные бумаги имеют купонный доход и свободно обращаются на фондовом рынке. При досрочной реализации таких облигаций (предложение готовой квартиры на вторичном рынке по  низкой цене, помощь родственников или работодателя, наследство и т.п.) их владелец в случае превышения рыночной цены над номинальной, а также при получении купонного дохода, вынужден платить налог по ставке 9% с суммы, превышающей имущественный налоговый вычет, составляющий для таких операций 125 тыс. рублей.  Более обоснованным было бы внесение поправки, согласно которой величина вычета при продаже ипотечных ценных бумаг составляла бы 1 млн. рублей, так как в настоящее время на 125 тыс. рублей можно приобрести не более 10 кв. метров строящегося жилья.

Процесс совершенствования налогообложения субъектов жилищной ипотеки длительный и трудоемкий, однако даже если хотя бы одна семья, благодаря предлагаемым изменениям смогла улучшить свои жилищные условия, усилия были не напрасными. 

 

 

• Назад
• Вперёд