Публикации
Аудитор. – 2005. - №8
д.э.н., профессор Н.А.Кричевский,
к.э.н. М.И.Калинин
БЮДЖЕТНАЯ МОДЕЛЬ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ИПОТЕКИ
Большинство индустриально развитых стран, доминирующих сегодня в мировой экономике, решало проблему реорганизации народного хозяйства за счет осуществления инвестиционных программ, способных в короткий срок ускорить темпы преобразований и придать динамику экономическому росту. Важно отметить, что во всех случаях инициатором создания нового хозяйственного механизма выступало государство через формирование специализированных экономических институтов, замещавших недостающие в экономике звенья и исполнявших роль стимулирующего рычага государственного воздействия на развитие перспективных отраслей и направлений. К таким макроэкономическим инвестиционным программам бесспорно относится жилищная ипотека.
За годы реформ жилищная проблема в России еще больше усугубилась. После 1987 года, когда объем жилищного строительства составил 72,8 млн. кв. метров, началось падение темпов ввода нового жилья. В 1988 году было введено 72,3 млн. кв. метров, в 1991 - 49,4 млн., в 1992 - 37,9 млн. Самые низкие показатели были отмечены в 2000 году - 30,0 млн. кв. метров, после чего темпы строительства начали расти. В 2003 году объем построенного жилья составил уже 36,3 млн. кв. метров (правда, почти 47% из построенных метров - коттеджи), в 2004 году построено около 40 млн. кв. метров жилья, а объем строительных работ в I квартале 2005 года достиг 273,2 млрд. рублей, что на 5,3% превышает показатель аналогичного периода 2004 года[1].
Несмотря на положительную динамику, жилищная проблема для большинства населения так и остается нерешенной, а цены на жилье растут опережающими по сравнению с ростом жилищного строительства темпами. При росте реальных доходов населения в 2004 году на 9,3%, квартиры за тот же год дорожали в среднем на 2-3% в месяц. Недостаток предложения продукции строительной отрасли, ветшающие инженерные сети, растущие цены на энергоносители и административные барьеры приводят к опережающему росту себестоимости жилья. И все же главным негативным фактором, отрицательно влияющим на решение жилищной проблемы в стране, следует признать неразвитое ипотечное жилищное кредитование.
Банковское ипотечное кредитование
В 2004 году объем выданных ипотечных кредитов составил 30 млрд. рублей, что в два раза больше, чем в 2003 году. Вместе с тем, в прошлом году было выдано лишь 40 тыс. кредитов, а доля ипотечного кредитования в валовом внутреннем продукте страны составила менее 2% (для сравнения, в США - 55%, в Европе в среднем - 35%). При этом стоимость квадратного метра жилья в среднем по стране в 2004 году выросла на 26%, средняя цена продаваемого жилья в России составила 20 тыс. рублей за метр, а затраты на строительство нового жилья - 9 960 рублей за кв. метр[2].
Наибольшее число ипотечных кредитов выдавалось банками, работавшими по программам АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) и «ДельтаКредит»: Сбербанком РФ, «ДельтаКредит», Внешторгбанком, Райффайзенбанком (Австрия) и Городским ипотечным банком. Сегодня каждый из этих банков предлагает несколько ипотечных схем - кредитование в рублях, долларах США и Евро на покупку жилья как на первичном, так и на вторичном рынках, на срок от 1 до 27 лет, с фиксированной и плавающей процентными ставками.
Корпоративные ипотечные программы
Большую роль в развитии ипотечного жилищного кредитования играют программы улучшения жилищных условий работников предприятий. Такие программы приняты в Министерстве по атомной энергии РФ, Министерстве путей сообщений РФ, РАО «Газпром», ГМК «Норильский Никель», на других предприятиях. Как правило, эти программы рассчитаны на продажу работникам жилья в рассрочку на срок до 20 лет на условиях от 2% до 7% годовых в рублях. Финансирование этих программ значительно: МПС РФ ежегодно выделяет на ипотеку 4 млрд. рублей, Минатом России предусматривает ежегодно 2,5 млрд. рублей, а ОАО «Газпром» - 11,2 млрд. рублей в год.
Региональный опыт
В настоящее время во многих российских регионах действуют масштабные системы ипотечного жилищного кредитования, накоплен значительный опыт развития ипотеки. Вот несколько примеров.
Ипотечная программа Оренбургской области. Механизм реализации программы представляет собой классическую двухуровневую схему ипотечного жилищного кредитования с финансированием из регионального и местного бюджетов. В качестве рефинансирующего оператора в 1997 году была создана Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация, а уполномоченным банком по выдаче ипотечных жилищных ссуд стал Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь». Кредит выдается в рублях под 7% годовых работникам бюджетной сферы, 8% - жителям сельских районов, 10% - городским жителям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, 12% - городским жителям, не нуждающимся в улучшении жилищных условий по социальным нормам. Срок кредитования, который должен закончиться до достижения заемщиком пенсионного возраста - до 20 лет. Размер кредита - до 70% от стоимости приобретаемого жилья, но не более 500 тыс. рублей. Кредит погашается равномерными ежемесячными платежами в течение всего срока. При выдаче ипотечного кредита предусматривается 2 вида страхования - страхование жизни и имущества (предмета ипотеки) заемщика.
Нижегородская региональная программа ипотеки. Механизм региональной схемы ипотечного жилищного кредитования заключается в продаже заемщику жилья в собственность с рассрочкой части платежа за счет предоставления льготного целевого кредита. Льготные кредиты предоставляются уполномоченными областной администрацией банками под 8% годовых на срок не более 10 лет. Компенсация разницы льготной процентной ставки осуществляется следующим образом: из областного бюджета поступает 40% недостающей суммы, из местного бюджета - 60%.
Кемеровская областная программа по предоставлению жилищных кредитов и субсидий. Программа направлена на повышение доступности жилья для граждан с низкими доходами, работников бюджетной и социальной сфер. Для достижения этой цели в 1994 году в области создан некоммерческий «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области». Займы на улучшение жилищных условий предоставляются сроком до 10 лет под 5% годовых в размере до 90% стоимости приобретаемого жилья (при строительстве индивидуальных жилых домов - до 80%) следующим категориям населения: работникам бюджетной и социальной сфер, работникам средств массовой информации, сельского хозяйства, священнослужителям, государственным и муниципальным служащим Кемеровской области, молодым семьям.
Ежемесячные платежи по займу должны составлять не боле 50% от доходов заемщика. В качестве обеспечения оформляется договор поручительства (не менее 2-х платежеспособных физических лиц) и залог недвижимого имущества. Жизнь и здоровье заемщика, а также заложенное имущество должны быть застрахованы.
Продажа жилья в рассрочку (коммерческий кредит) с оформлением ипотеки в Башкортостане. Концепция долгосрочного жилищного строительства Республики Башкортостан основана на опыте строительных сберегательных касс (ССК) Германии и строительных обществ Великобритании при поддержке органами государственной власти инициативы граждан по улучшению своих жилищных условий на платной основе. Для реализации Программы созданы Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан и потребительский кооператив финансовой поддержки граждан «Своими руками». Жилье, построенное за счет средств Фонда, распределяется следующим образом: 20% подлежит передаче администрациям городов и районов для предоставления на условиях социального найма; 15% реализуется гражданам, проживающим в ветхом и аварийном жилищном фонде (15% - первоначальный взнос, рассрочка - до 15 лет); 15% распределяется между работниками бюджетной сферы (20% - первоначальный взнос, рассрочка - до 10 лет); оставшиеся 50% построенного жилья реализуются всем желающим (30-50% - первоначальный взнос, рассрочка - до 5 лет).
Таким образом, в настоящее время в регионах России действуют различные схемы жилищной ипотеки с использованием средств федерального, регионального, местных бюджетов, кредитных организаций, предприятий и населения. Большинство региональных программ основываются на зарубежном опыте, однако практика их внедрения внесла существенные коррективы в механизмы реализации.
Региональная модель жилищной ипотеки
Для регионов, где ипотечное жилищное кредитование еще не внедрено или нуждается в совершенствовании, наиболее предпочтительной была бы следующая модель.
Ипотечные жилищные кредиты предоставляются уполномоченными кредитными организациями (банковские кредиты) или уполномоченными организациями (коммерческий кредит или рассрочка). Эти же уполномоченные организации могут осуществлять функции заказчика строительства и риэлтера, выступать в форме потребительских кооперативов и стройсберкасс. Рефинансирование выданных кредитов производится региональными и федеральным ипотечными операторами. Предоставление ипотечных жилищных кредитов осуществляется различным категориям нуждающихся в улучшении жилищных условий в зависимости от уровня их официальных доходов.
1. Рыночная ипотека. Первой категории (ежемесячный доход на каждого члена семьи - 20 тыс. рублей и выше) кредиты предоставляются по стандартам АИЖК: процентная ставка - 14% годовых в рублях, срок - до 27 лет, первоначальный взнос - не менее 30% стоимости приобретаемой или строящейся жилой недвижимости. Другим вариантом для этой категории населения может быть вовлечение в систему ССК и потребительских кооперативов с участием региональных и местных органов власти (первоначальный взнос - не менее 50% стоимости приобретаемого жилья с последующим оформлением ипотеки, рассрочка платежа до 10 лет). Семей, обладающих такими доходами, в 2002 году насчитывалось 4,7%[3].
2. Бюджетная ипотека. Второй категории (ежемесячный доход на каждого члена семьи - от 10 тыс. рублей до 20 тыс. рублей) кредиты предоставляются на льготных условиях: процентная ставка - 5% годовых в рублях, срок - до 25 лет, первоначальный взнос - до 10% стоимости приобретаемой или строящейся жилой недвижимости. Другой вариант - вовлечение в систему ССК и потребительских кооперативов на тех же условиях. Семей, располагающих такими доходами, в 2002 году насчитывалось 15,5%.
3. Социальная ипотека. Третьей категории (ежемесячный доход на каждого члена семьи до 10 тыс. рублей, а также участники федеральных целевых программ) кредиты на жилье предоставляются в пределах социальных норм. Процентная ставка по коммерческому кредиту (рассрочке) - 4% годовых в рублях, срок рассрочки - до 25 лет, первый взнос осуществляется за счет региональной субвенции с последующим оформлением коммерческого кредита (рассрочки) и ипотеки. Семей с таким уровнем дохода в стране более 60%, поэтому основная часть предлагаемой ипотечной программы ориентирована именно на такие семьи.
Источниками финансирования во всех схемах являются: бюджетные средства в виде регулярных субсидий для покрытия разницы в процентных ставках по рыночным и льготным кредитам, целевые адресные разовые субсидии на первый взнос по ипотеке, средства федерального бюджета на реализацию целевых программ, средства коммерческих банков, средства от продажи ипотечных ценных бумаг, сбережения граждан, отраслевые финансовые ресурсы, незавершенное строительство.
Кредиты выдаются из расчета только официально подтвержденных доходов, суммы на погашение должны составлять не более 50% от доходов заемщика.
Во избежание роста цен на жилую недвижимость вследствие развития финансовой базы ипотечного жилищного кредитования предлагается проводить регулярные тендеры застройщиков с целью отражения фиксированной конечной стоимости построенного жилья в договорах на предоставление земельных участков под застройку.
Эффективность модели
Расчет эффективности предлагаемой региональной модели жилищной ипотеки проведем на примере жилищных программ, реализуемых в Ямало-Ненецком автономном округе (ЯНАО). В 2004 году в ЯНАО принята целевая окружная программа «Жилище» на 2005-2010 гг. Программа предусматривает выделение средств из окружного бюджета на решение жилищной проблемы в размере 5,4 млрд. рублей до 2010 года. Предполагается, что реализация программы позволит обеспечивать ежегодный рост объемов вводимого в эксплуатацию жилья на уровне 15%, будет способствовать ежегодному сокращению аварийного фонда жилья, созданию условий для улучшения демографической ситуации, реализации миграционной политики. В 2003-2004 гг. общий объем финансирования окружной программы «Жилище» составил более 1,2 млрд. рублей. За 2005-2010 гг. в рамках программы планируется оказать материальную поддержку в приобретении жилья 5 тыс. семей льготников.
Средняя стоимость жилья в ЯНАО составила в 2004 году на первичном рынке 19 500 руб. за кв. метр, на вторичном рынке - 18 000 рублей за кв. метр (в районах с сельской застройкой - 13 500 рублей). Средняя начисленная заработная плата составила в январе-сентябре 2004 года 24 575 рублей. В улучшении жилищных условий нуждается около 129 тыс. человек или 25% населения округа, из которых 29 % - бюджетники, а 23% имеют право на субсидии и подпадают под социальную ипотеку.
Согласно приведенным данным в 2005-2010 гг. на одну семью льготников планируется выделить 1 080 тыс. руб. или почти 39 тыс. долл. США. Располагая данными о ценах на первичном и вторичном рынках жилья, количеством нуждающихся в улучшении жилищных условий и разработанным механизмом бюджетной и социальной ипотеки, можно рассчитать, какое количество нуждающихся семей сможет улучшить свои жилищные условия при внедрении данной ипотечной модели (рыночная, бюджетная, социальная ипотека).
1. Рыночная ипотека. Механизм рыночной ипотеки предусматривает в первую очередь кредитование по стандартам АИЖК и КБ «ДельтаКредит», которые и осуществляют рефинансирование, поэтому значительных региональных бюджетных средств (кроме развития окружного жилищного строительства) не требуется.
2. Бюджетная ипотека. В предлагаемой модели бюджетной ипотеки предлагается следующий механизм кредитования: первоначальный взнос 10-15% от стоимости приобретаемой или строящейся недвижимости, срок до 25 лет, процентная ставка 5% годовых в рублях при ежемесячном доходе в расчете на каждого члена семьи от 10 до 20 тыс. рублей.
Базовые условия:
первоначальный взнос - 10% от стоимости жилья;
срок кредитования - 10 лет;
процентная ставка - 5% годовых;
средняя цена квадратного метра - 17 тыс. рублей;
средняя стоимость приобретаемого жилья - 1 020 тыс. рублей;
средняя сумма кредита - 918 тыс. рублей;
средняя площадь приобретаемого жилья - 60 кв. метров.
Заемщик страхует свою ответственность за неисполнение обязательств по кредитному договору и прочие риски в уполномоченной страховой компании, а окружные власти предоставляют окружную льготу по налогу на доходы физических лиц по предоставленному кредиту[4].
Расчет эффективности бюджетной ипотеки.
Окружная льгота по налогу на доходы физических лиц или сумма недополученных окружным бюджетом средств составит за 10 лет 39,7 тыс. рублей (918 000 х 4,75% х 13% х 70% х 10 = 39 681 рубль). Затраты регионального бюджета на улучшение жилищных условий одной семьи составят 957,7 тыс. рублей(918 тыс. рублей + 39,7 тыс. рублей = 957,7 тыс. рублей), в том числе чистые затраты - 39,7 тыс. рублей (льгота по налогу), а основная часть бюджетных средств будет направлена на рефинансирование ипотечной закладной уполномоченному банку или вторичному ипотечному оператору (ОАО «Ямальская ипотечная компания»). При этом бюджетные средства будут размещены под 100%-е обеспечение, поскольку в залоге находится недвижимость, а контроль за соблюдением заемщиком условий кредитного договора входит в обязанности банка-кредитора. Кроме того, бюджетные средства на протяжении всего срока действия кредитного договора будут приносить доход в 3-4% годовых. Таким образом, получаемые ежегодные дивиденды на размещенные бюджетные средства могут служить источником погашения бюджетного кредита по предоставленной льготе на доходы.
При среднем сроке бюджетной ипотеки в 10 лет заемщик должен будет выплатить 1 377 тыс. рублей (918 тыс. рублей (сумма кредита) + 459 тыс. рублей (проценты)), то есть в среднем 137,7 тыс. рублей в год или 11 475 тыс. рублей в месяц, что при среднем ежемесячном доходе на каждого члена семьи из трех человек в 10 тыс. рублей составит 38% от всех доходов. При этом средства окружного бюджета будут возвращены практически полностью (средний процент невозврата по ипотечным жилищным кредитам составляет в настоящее время менее 1%)[5].
Эффективность бюджетной ипотеки.
Количество семей, улучшивших жилищные условия по программе бюджетной ипотеки при условии, что жилья у заемщика или нет, или оно не зачитывается, при минимальном доходе на каждого члена семьи в 10 тыс. рублей без всяких перспектив на увеличение доходов, с использованием бюджетных средств только на рефинансирование без бюджетного окружного жилищного строительства, а также без эмиссий ипотечных ценных бумаг, может составить 5 639 (5 400 000 тыс. рублей : 957,7 тыс. рублей). Однако, учитывая, средний срок ипотечного кредитования в стране 5 лет[6], количество таких семей при использовании тех же выделенных бюджетных средств в 5,4 млрд. рублей возрастет как минимум в 2 раза и составит 11 277, то есть проблема улучшения жилищных условий работников бюджетной сферы в ЯНАО будет полностью решена в течение 10 лет. Иными словами, предлагаемая модель бюджетной ипотеки позволяет повысить эффективность использования бюджетных средств в 2,3 раза.
3. Социальная ипотека. В модели социальной ипотеки предлагается следующий механизм кредитования: первый взнос осуществляется за счет региональной субвенции с последующим оформлением коммерческого кредита (рассрочки) и ипотеки, срок рассрочки до 25 лет, процентная ставка по коммерческому кредиту 4% годовых в рублях.
Базовые условия:
первоначальный взнос - 10% от стоимости жилья, вносится за счет региональной субвенции;
срок кредитования - 15 лет;
процентная ставка - 4% годовых;
средняя цена квадратного метра - 17 тыс. рублей;
средняя площадь приобретаемого жилья- 60 кв. метров;
средняя стоимость приобретаемого жилья - 1 020 тыс. рублей;
средняя сумма кредита - 918 тыс. рублей.
Заемщик страхует свою ответственность за неисполнение обязательств по кредитному договору и прочие риски в уполномоченной страховой компании, а окружные власти предоставят льготу по налогу на доходы физических лиц по аналогии с моделью бюджетной ипотеки.
Расчет эффективности социальной ипотеки.
Окружная льгота по налогу на доходы физических лиц или сумма недополученных окружным бюджетом средств составит за 15 лет 72,1 тыс. рублей (918 000 х 5,75% х 13% х 70% х 15). Затраты регионального бюджета на улучшение жилищных условий одной семьи составят 990,1 тыс. рублей, из них чистые затраты составят в среднем 72,1 тыс. рублей (льгота по налогу), а основная часть бюджетных средств будет направлена на рефинансирование ипотечной закладной уполномоченному банку или вторичному ипотечному оператору.
При среднем сроке социальной ипотеки в 15 лет заемщик должен будет выплатить 1 469 тыс. рублей (918 тыс. рублей (сумма кредита) + 551 тыс. рублей (проценты)), или в среднем 97,9 тыс. рублей в год или 8,16 тыс. рублей в месяц, что при средней начисленной заработной плате в округе в январе-сентябре 2004 года в сумме 24 575 рублей не будет обременительным для бюджета любого домохозяйства. При этом окружному бюджету будут возвращены 80% средств (10% составит окружная субвенция, остальные средства - льгота по налогу на доходы физических лиц).
Эффективность социальной ипотеки.
При подсчете эффективности, аналогичном подсчету эффективности модели бюджетной ипотеки, получится, что количество семей, улучшивших жилищные условия по программе социальной ипотеки, составит за 10 лет при использовании запланированных бюджетных средств только на предлагаемую модель жилищной ипотеки 10 908, что в 2,2 раза превышает эффективность использования выделяемого бюджетного финансирования.
Эффективность бюджетной и социальной ипотеки.
Учитывая, что 29% нуждающихся в улучшении жилищных условий - бюджетники, а 23% имеют право на получение субсидий, оптимальным выглядит распределение бюджетных средств 1,26 к 1. Кроме того, необходимо учесть окружное финансирование программы «Обеспечение жильем граждан из числа коренных и малочисленных народов Севера», которое в бюджете 2004 года составляло 8,36% от окружных средств, выделенных на финансирование всех жилищных программ.
При указанном финансировании в 2005-2010 гг. из средств окружного бюджета становится возможным выделить на развитие ипотечного жилищного кредитования 4 948 560 тыс. рублей. За счет этих средств могут улучшить свои жилищные условия как минимум 10 185 семей, что более чем в 2 раза превышает эффективность использования средств окружного бюджета. При этом чистые затраты окружного бюджета составят за 5 лет 547,6 млн. рублей из 5,4 млрд. рублей выделенных средств или 10,1%, а 4,852 млрд. рублей могли бы составить Стабилизационный фонд округа на случай неблагоприятных налоговых периодов.
В целях недопущения злоупотреблений при предоставлении кредитов по бюджетной или социальной ипотеке представляется необходимым законодательно утверждать предельные размеры стоимости квадратного метра жилой площади при предоставлении бюджетных субсидий по аналогии с Постановлением Губернатора Ямало-Ненецкого автономного округа от 5 октября 2004 г. № 328 «О предельном размере стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на IV квартал 2004 года» в рамках подпрограмм и мероприятий окружной целевой программы «Жилище».
Стабилизационный фонд как источник финансирования ипотеки
В целях развития ипотеки целесообразно привлечение дополнительных финансовых ресурсов в виде средств Стабилизационного фонда Российской Федерации. В свою очередь это потребует внесения определенных изменений в редакции действующих законодательных и нормативных актов. Средства должны предоставляться региональным бюджетам на условиях возвратности, срочности и платности. Первоначальный объем средств Стабилизационного фонда может составлять от 15 до 20 млрд. рублей в год, что позволит привлечь в ипотеку дополнительно до 80 млрд. рублей средств инвесторов и населения.
Если учесть, что объем жилищного строительства в 2004 году - 40 млн. кв. м, то для удвоения темпов жилищного строительства к 2010 году (что является одним из приоритетов деятельности Правительства РФ) с использованием кредитования на принципах бюджетной и социальной ипотеки необходимо выделить из Стабилизационного фонда (под гарантии ипотечных ценных бумаг, на 100% обеспеченных жилой недвижимостью) около 100 млрд. рублей за 5 лет или примерно 20 млрд. рублей в год.
Ипотечные кредиты за счет средств Стабилизационного фонда могут предоставляться только второй и третьей категориям граждан, то есть заемщикам со средними и низкими доходами.
[1] Источник: Федеральная служба государственной статистики
[2] Источник: ЦЭА агентства «Интерфакс».
[3] Здесь и далее данные доклада рабочей группы Государственного совета по вопросам жилищной политики и ипотечного кредитования на заседании Правительства РФ 6 сентября 2002 г.//www.laurel-realty.ru
[4] При предоставлении льготного ипотечного кредита возникает материальная выгода, исчисляемая как разность между тремя четвертями ставки рефинансирования ЦБ РФ и процентной ставкой по кредиту (ст.212 п.2 НК РФ), которая облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (ст.224 п.2. НК РФ). Льгота по налогу на доходы физических лиц предоставляется региональным бюджетом (ст.59п.1 БК РФ) и в размере не более 70% от налога на доходы физических лиц согласно нормативу отчислений от этого налога в региональный бюджет (ст.56 п.2 БК РФ).
[5] www.rosipoteka.ru
[6] Крючков М. Как взять ипотечный кредит//Новые известия. - 2004. 16 апреля.