Н. А. Кричевский,

кандидат экономических наук

 

 

«СТРАХОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ КАК НЕОБХОДИМЫЙ ФАКТОР РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ»

 

Вовлечение земельных участков в свободный экономический оборот является важнейшей задачей реформирования экономики России. В настоящее время земля рассматривается как объект эффективного обеспечения заемного финансирования и инвестиций. Долгое время земля в качестве залога недвижимости не участвовала в финансовом обороте, сдерживая тем самым экономическое развитие промышленности и сельского хозяйства. Этому способствовало, в частности, мощное противостояние на различных уровнях власти. Основной аргумент состоял в том, что землю, в том числе и сельскохозяйственного назначения, скупят представители крупного капитала, а представители отраслей народного хозяйства, связанных с землепользованием, потеряют основное орудие производства. В то же время вопрос об обеспечении инвестиционных вложений в такие отрасли оставался открытым, а, как известно, без привлечения капитала нет и экономического развития.

Ситуация сдвинулась с «мертвой точки» только в этом году, когда Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации приняла Федеральный закон РФ «О внесении изменений в Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отменяющий запрет на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, сегодня экономика страны стоит на пороге мощного вовлечения земель сельскохозяйственных предприятий, организаций и граждан (составляющих до 37% от общей площади земель Российской Федерации) в финансовый оборот в качестве обеспечения привлекаемых инвестиций.

В этих условиях особенно актуальной становится проблема создания механизма защиты имущественных интересов участников земельного рынка. Использование механизма страхования наряду с мерами по укреплению гарантий конституционных прав граждан на землю и развитием рынка земли является необходимым условием цивилизованных рыночных земельных отношений. Целью страхования земельных отношений в конечном итоге является повышение эффективности использования земли, создание условий для увеличения социального, инвестиционного, производственного потенциала земли и превращение ее в самостоятельный фактор экономического роста.

В настоящее время страхование земельных отношений является малоизученным, но очень перспективным комплексным видом страхования. Есть несколько объяснений этому явлению. В России, занимающей одну шестую часть суши, до сих пор не развит свободный оборот земель, только начинает разворачиваться ипотека, и до сих пор земля не участвовала в финансовом обороте, то есть огромный инвестиционный ресурс оставался невостребованным. Многие страховые компании даже не имеют лицензии на данный вид страхования, полагая,  что в их лицензионном портфеле достаточно лицензии на право ведения страховой деятельности по сельскохозяйственному страхованию.

Нужно отметить, что в дореволюционной России страхование в области земельных отношений также почти не практиковалось. Одна из причин - относительно невысокое по сравнению с Западной Европой развитие промышленного производства в России не оказывало в то время существенного влияния (выбросы промышленных отходов, загрязнение и т.п.) на качественное состояние земли. С ростом промышленного производства в дореволюционной России, а затем в результате индустриализации, проводимой советской властью, проблема загрязнения окружающей среды промышленными отходами становилась более острой. В советский период управление производственными ресурсами производилось без привлечения реального механизма страхования. В этот период отсутствовал рынок земли. Проблема ликвидации убытков природного и техногенного характеров решалась путем выделения средств из централизованных государственных источников при отсутствии развитой системы страхования. Но наибольший ущерб земельным ресурсам страны был нанесен в период реформ, проводившихся в последнее десятилетие XX века. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления.

В зависимости от назначения земель можно выделить несколько групп факторов, отрицательно влияющих на качественное состояние земель.

Для земель сельскохозяйственного назначения большое значение имеет их культуротехническое состояние, которое ухудшается в связи с переуплотнением земель, зарастанием угодий, переувлажнением, заболачиванием, другими видами деградации земель.

Для земель, находящихся в ведении городских, поселковых  и сельских администраций ущербообразующими факторами являются наводнения, оползни и обвалы, землетрясения, лавины и сели, эрозия и другие.

Для лесных угодий основными ущербообразующими факторами являются пожары, неблагоприятные погодные условия, вредные насекомые, повреждения копытными и грызунами, антропогенные факторы.

Таким образом, практически все категории земель в той или иной степени подвержены риску образования ущерба от вышеперечисленных факторов. Это обстоятельство должно учитываться при определении стоимости земель и создании механизма защиты имущественных интересов участников земельного рынка.

Необходимость страхования земельных отношений возникает в следующих случаях.

При залоге земельного участка в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обязательном порядке требуется страхование заложенного имущества, т.е. земельного участка. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже этого обязательства.

В настоящее время внесены изменения и дополнения в Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», касающиеся уточнения страховых рисков при страховании земельных участков. Залогодатель вправе включить в договор об ипотеке условия о страховании земельного участка от стихийных бедствий (затопления земельного участка, водной или ветровой эрозии, выгорания или вымерзания многолетних насаждений и т.д.), от катастроф антропогенного характера (загрязнение промышленными отходами, радиацией, падением летательных аппаратов и т.п.), а также от загрязнения, захламления, порчи и уничтожения плодородного слоя в результате хозяйственной деятельности на этом участке.

При аренде земельного участка арендодатель вправе потребовать внесения в договор аренды условия о страховании ответственности арендатора за нанесение ущерба земельным участкам. Причем ущерб может быть нанесен как арендуемому участку, так и соседним или каким-то другим участкам. Ущерб участкам может быть нанесен путем их загрязнения (химическими или иными веществами), захламления, уничтожения плодородного слоя и т.п.

При проведении оценки земельных участков оценщики обязаны страховать свою профессиональную ответственность за результаты своей деятельности в соответствии с требованиями Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Вопросы оценки земель в настоящее время являются ключевыми для успешного развития рыночных земельных отношений.

Таким образом, в процессе развития рыночных земельных отношений в Российской Федерации между субъектами этих отношений возможны взаимные претензии, связанные с нанесением ущербов из-за ненадлежащего распоряжения земельными участками. Для минимизации подобного рода ущербов должен использоваться механизм страхования как обязательного, так и добровольного.

При ипотеке, в частности, при залоге земельных участков в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г 102-ФЗ залогодержатель, выдавший кредит под залог, крайне заинтересован в сохранности закладываемого имущества на период ипотечного кредита. Закон обязывает залогодержателя страховать заложенное имущество за свой счет в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. Применительно к земельным участкам рисками утраты и повреждения являются: риски природного характера; внешние и внутренние риски антропогенного характера;

Определение размеров ущерба осуществляется на основании результатов обследований, проводимых по инициативе территориальных органов Минприроды России и Роскомзема или по заявлениям юридических и физических лиц. В основу расчета ущерба от деградации почв и земель положены нормативы стоимости, определяющие возмещение убытков за изъятие участков земель. Эти нормативы представляют собой стоимость освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд.

Величина затрат на восстановление участка от захламления земель рассчитывается как сумма средств, затраченных на транспортировку и захоронение отходов, а также на их размещение в установленных местах.

Кроме этого затраты на восстановление участка от загрязнения земель рассчитываются как сумма затрат на полную замену загрязненного почвенно-грунтового слоя, на подготовку почвы под газоны и на утилизацию загрязненного почвенно-грунтового слоя.

Также величина затрат на восстановление участка от деградации земель рассчитывается по затратам на восстановление испорченного или уничтоженного слоя почвы, исходя из существующего на момент расчета норматива затрат на подготовку 5-ти сантиметрового слоя газона и мощности плодородного слоя почвы.

Однако существует ряд прочих рисков, страхование которых также необходимо, как в обязательном, так и в добровольном порядке. Их можно классифицировать следующим образом.

 

Таблица

Классификация основных рисков, возникающих в процессе земельных отношений

Административные риски	Риски правообладателей	Кредитные риски
1. Риск изъятия. 2. Риск дополнительных ограничений и обременений. 3. Риск изменения землеотвода. 4. Риск невозможности регистрации прав собственности. 5. Риск полного или частичного уничтожения документов органами государственного учета. 6. Риск необоснованного отказа в регистрации. 7. Риск возникновения внеплановых природоохранных мероприятий.	1 Риск уменьшения размеров. 2. Риск уменьшения рыночной стоимости. 3. Риск дополнительных ограничений и обременений. 4. Риск правопритязания третьих лиц на земельный участок. 5. Риск увеличения затрат.	1. Риск у покупателя в  процессе перевода денежных средств. 2. Риск у арендатора в период между предыдущим и будущим платежом по договору. 3. Риск у банка-кредитора в течение всего срока действия кредитного договора. 4. Риск у инвестора в процессе приобретения ценной бумаги с обеспечением в виде земельного участка.

 

Анализ публикаций по теме ипотечного кредитования и мониторинг инвестиционных настроений в обществе показали:

1. Высокий интерес среди представителей делового сообщества к вопросам страхования рисков, возникающих при вовлечении земельных участков в экономический оборот.

2. На сегодняшний день деловая активность на рынке земельных ресурсов крайне низка (в портфелях коммерческих банков доля кредитных ресурсов, обеспечением по которым выступают имущественные права на земельные участки, не превышает нескольких процентов), что связано с высокой вероятностью появления ущербов по этим сделкам.

3. Основной риск, который существует на рынке - риск утраты титула собственности на земельный участок.

4. В России отсутствует объективная статистика об ущербах по сделкам, связанным с реализацией субъектами земельного рынка своих имущественных прав на земельные участки.

Всю совокупность рисков можно условно разделить на две основные категории:

- системные риски, страховать которые в настоящее время невозможно по причине высокой вероятности возникновения ущербов. Бороться с рисками этой категории нужно путем совершенствования системы учета, повышения ответственности служащих кадастрового учета и регистраторов, совершенствования законодательной базы;

- случайные риски, ущербы в результате появления которых, могут быть застрахованы, так как они носят случайный характер.

Технология страхования прав и интересов участников земельного рынка осуществляется в несколько этапов.

Первый этап заключается в описании ущербов, которые могут быть вызваны нарушением прав собственности и других имущественных интересов. На втором этапе описываются и анализируются риски, связанные с нарушением прав собственности и других интересов участников земельного рынка. Третий этап заключается в оценке вероятности появления ущербов в результате нарушения вещных прав.

Такая последовательность позволяет очертить круг возможных ущербов при страховании, проанализировать риски, которые могут возникнуть в процессе земельных отношений и, наконец, оценить вероятность появления тех или иных ущербов. Это позволит определить случайность или закономерность появления тех или иных ущербов и предоставить исходные данные для осуществления процесса страхования от возможных рисков.

Необходимость страхования прав на землю и другое недвижимое имущество наиболее часто возникает при приобретении (покупке, мене) земли и другой недвижимости, при залоге земельного участка или другого объекта недвижимого имущества, при привлечении инвестиций, особенно иностранных, в проекты, связанные с каким-либо объектом недвижимости.

При приобретении земельного участка или другого объекта недвижимого имущества, приобретатель заинтересован в том, чтобы исключить возможность имущественного ущерба в случае опротестования приобретенных прав вследствие каких-либо обстоятельств, о которых он не знает в момент совершения сделки или не в состоянии предвидеть их будущие последствия.

В случае залога земельного участка или другого объекта недвижимости залогодержатель заинтересован в том, чтобы исключить имущественный ущерб, который он понесет в случае, если обращение взыскания на предмет залога окажется невозможным в силу незаконности прав залогодателя на предмет залога.

В случае привлечения инвестиций в какой-либо проект, возможность выполнения которого связана с правами на земельный участок и/или другой объект недвижимого имущества, инвестор вправе требовать страхования прав на этот земельный участок (другой объект недвижимости) в качестве гарантии от возможного ущерба в случае опротестования указанных прав. Отсутствие надежных гарантий прав на недвижимость препятствует реализации инвестиционных проектов, в особенности проектов с участием иностранного капитала.

Страхование  права титула (собственности) является одним из важнейших аспектов страхования земельных отношений.

Обращаясь к зарубежному опыту титульного страхования, можно отметить, что в США, где существуют крупнейшие в мире титульные страховые компании, бизнес на рынке недвижимости осуществляется с их непременным участием, поскольку ни одна сделка с недвижимостью или финансирование проекта, связанного с недвижимостью, не совершаются без обязательного страхования титула. Привлечение инвестиций в недвижимость, а также в экономику России в целом облегчится при наличии реальной возможности для иностранного инвестора застраховать права на недвижимое имущество, поскольку для большинства из них именно полис титульной страховой компании фактически играет роль финансового обеспечения свидетельства о регистрации прав на недвижимость.

Многие зарубежные инвесторы непременным условием вложения средств в экономику России считают перестрахование титула собственности на находящееся в России недвижимое имущество крупными страховыми компаниями мира. Поэтому возникает необходимость разработки правил и процедур страхования прав на землю и другое недвижимое имущество, соответствующих мировым стандартам титульного страхования и позволяющих перестрахование рисков иностранными страховыми компаниями.

В России порядок имущественного страхования, в том числе объектов недвижимого имущества, установлен Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации». Страхование прав на объекты недвижимого имущества этими законодательными актами не предусмотрены, однако это не противоречит указанным законам и может осуществляться в силу принципа, установленного Гражданским кодексом РФ, по которому страхование прав на землю и другую недвижимость следует считать одним из видов имущественного страхования (ст. 929 ГК РФ).

Субъектами страхования имущественных прав на землю или другую недвижимость являются страхователь (гражданин или юридическое лицо, заключающее договор страхования приобретаемого права на земельный участок и/или другой объект недвижимости), выгодоприобретатель (лицо, назначаемое страхователем и имеющее основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного права - обычно собственно правообладатель, если им не является сам страхователь), страховщик (страховая компания, оказывающая услуги по страхованию прав).

Объектом страхования выступает не имущество само по себе, а комплекс имущественных прав на земельный участок и/или другую недвижимость, принадлежащих страхователю (выгодоприобретателю).

Страховыми рисками при страховании прав на земельные участки и другие объекты недвижимого имущества являются изменения прав страхователя (выгодоприобретателя), происходящие помимо его воли. К определению рисков при страховании имущественных прав возможны два различных подхода. Один подход предполагает, что страховым риском может являться возможная полная утрата страхователем (выгодоприобретателем) застрахованного права. В соответствии с другим подходом страховым риском может являться также возможное ограничение полномочий правообладателя, например: установление сервитута на земельный участок или другой объект недвижимости, установление ранее не известных правообладателю вещных прав третьих лиц на объект (права аренды, права пользования, права залогодержателя). Ясно, что подобные события могут нанести существенный ущерб интересам правообладателя. Следовательно, существует потребность в страховании таких рисков. Мировая практика предусматривает страхование интересов правообладателя для широкого круга случаев нанесения ему имущественного ущерба какими-либо действиями, изменяющими его полномочия.

Страховым случаем, как правило, признается изменение застрахованного права, происходящее по решению судебных органов. Следует признать, что такой подход применим в большинстве ситуаций, поскольку только решение суда может быть окончательным решением спорных вопросов, связанных с правами на землю и другое недвижимое имущество. Гражданским кодексом РФ (ст. 964) допускаются такие договора имущественного страхования,  предусматривающие выплату страхового возмещения за убытки, возникшие вследствие изъятия, конфискации, реквизиции, ареста застрахованного имущества по распоряжению государственных органов. Поэтому, если при заключении договора страхования прав на земельный участок или другое недвижимое имущество соглашением страхователя со страховщиком будут установлены любые четкие правила определения страхового случая, не противоречащие действующему законодательству, то такой договор должен признаваться законным.

Сроки страхования определяются договором страхования. За рубежом принята практика, в соответствии с которой договоры страхования имущественных прав заключаются бессрочно (срок их действия не ограничивается и прекращается лишь в случаях отчуждения права по воле правообладателя либо выплаты страхового возмещения). Однако действующий Гражданский кодекс прямо не предусматривает бессрочных договоров страхования. Договоры страхования прав на землю и другое недвижимое имущество могут заключаться на ограниченный, определенный договором срок. 

Страховые тарифыопределяются соглашением страхователя со страховщиком. Особенностью страхования имущественных прав является невозможность установления единых тарифов в силу разной степени риска при страховании прав на каждый конкретный земельный участок (другой объект недвижимости) в зависимости от истории права на него. Общий тариф может быть установлен лишь для объектов, изучение истории прав на которые не выявило никаких оснований предполагать возможность оспорить эти права. Однако для страхователей нередко бывает важным застраховать права именно в случаях, когда предполагается повышенный риск, и естественно, что в этом случае страховщик вынужден назначать повышенный тариф.

Страховая сумма определяется соглашением сторон в пределах страховой стоимости имущественного права. В наиболее распространенном варианте (при страховании права собственности) страховая стоимость права будет совпадать с действительной стоимостью земельного участка или другого недвижимого имущества в день заключения договора страхования. Однако в случае, если объектом страхования будут какие-либо иные права, необходимой станет оценка стоимости именно прав, а не имущества. В любом случае при страховании желательно проведение профессиональной оценки.

В целях защиты от возможных ущербов, связанных с нарушением прав собственности и других имущественных прав и законных интересов участников земельного рынка, целесообразно использовать комплексное страхование земельных отношений, включающее:

1. Страхование ответственности пользователей (арендаторов) за нанесение ущерба земельным участкам.

2. Страхование залогодержателем (залогодателем) заложенного имущества.

3. Страхование имущественных прав (титула собственности).

4. Страхование рисков инвесторов, приобретающих ценные бумаги, обеспечением по которым выступают земельные участки.

5. Страхование административных рисков на случай изъятия, возникновения ограничений и обременений, изменения норм землеотвода, изменения права.

6. Страхование случайных рисков, ведущих к качественному ухудшению земельных участков, а, следовательно, к ухудшению или утрате его потребительской ценности. 

7. Страхование гражданской ответственности регистраторов.

8. Страхование гражданской ответственности лиц, осуществляющих деятельность по проведению государственного кадастрового учета земельных участков.

В зависимости от характеристик сделки данная модель страхования может выступать в уменьшенном виде.

Развитие российской экономики, ее приоритетных направлений, одним из которых безусловно является ипотека, требует разработки методологии и технологии новых видов страхования. Страхование земельных отношений является помимо необходимого фактора развития ипотеки, той новым видом страхования, который позволит придать дополнительный импульс развитию страхового дела в стране. Перераспределение финансовых средств за счет роста страховых платежей обеспечит повышение инвестиционной активности страховых компаний, что в конечном итоге благотворно скажется на всем социально-экономическом климате в стране.

• Назад
• Вперёд